悩みを解決
- 予算ギリギリで家をたてたい
- ハウスメーカーの選び方が分からない
- 建物の性能で何が変わるの？
ハウスメーカーには大まかな住宅のランクがあるのをご存知ですか？
良く耳にするハウスメーカーの分け方は
- 大手ハウスメーカー
- 中堅ハウスメーカー
- ローコスト住宅メーカー
ザックリこんな感じです。
基本的には坪単価で分ける場合が多いです。
自分がいざ家を建てようとなるまでは
「坪単価（費用）が違う⇨高ければオシャレに建てられる」
程度しか知りませんでした。
しかし、知っていくうちに実際はハウスメーカーのランクでの違いは、建物の性能に関わってきます。
そして、建物の性能は費用にも大きく関わります。
- ランニングコストの大小
- 住宅ローンの利率や控除など
⇒その時の建物代は、安くなるけど長期でみた場合は、費用面が変わらない若しくは高くなる可能性もあります。
今回は、坪単価でのランクではなく
建物の性能で費用面がどう変わってくるのかをまとめてみました。
最後に、各ランクがどういう人におすすめかを紹介します。
坪単価だけで、ハウスメーカーを決めるのではなく長期的な事を考えて
自分たちに合ったハウスメーカーを決める事が大事です。
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楽しみながらがんばっていく、、、にゃ
１．建物の性能面でのランクの分け方
- 長期優良住宅：国が定めた長期優良住宅認定制度の基準をクリアし、行政の認定を受けた住宅
- ゼロ･エネルギー･ハウス（ZEH)：日本住宅性能表示基準における「断熱等級５」かつ「一次エネ等級６」
- 省エネ基準適合住宅：断熱等性能等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級４以上
- その他の一般住宅
改定が多くありますが、現時点（2022.5）では上記の基準をクリアしていると、建物に認定がおります。
坪単価が高いとされるメーカーでは、やはり建物の性能が良いためほとんどが長期優良住宅の認定基準をクリアしています。
※我が家の土地は、都市計画道路のため長期で「住める」というのに該当しないため、長期優良住宅は取得出来ませんでした。建物の性能自体は基準に適合しているのですが、例外もあるので注意が必要です。
まずは、土地調査が重要です。
２．建物の性能で住宅ローンなど費用面への影響は？
建物の性能は費用面に大きく影響します。
ハウスメーカー選んびでは
しっかりと長期的な費用を考えて、ハウスメーカー毎の性能面を考えにいれましょう。
2−1.住宅ローンの控除額が変わる
| 住宅の種類 | 最大借入額 | 最大控除額（2022・23年入居） | 年間最大控除額 |
| 長期優良住宅 | 5,000万 | 455万円 | 35万円 |
| ゼロ・エネルギーハウス（ZEH) | 4,500万 | 410万円 | 31.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万 | 364万円 | 28万円 |
| その他の一般住宅 | 3,000万 | 273万円 | 21万円 |
2−2.フラット35の金利が変わる
フラット３５Sの基準は（１）から（４）までのうちいずれか1つ以上の基準を満たす住宅
- 一次エネルギー消費量等級５以上の住宅（認定低炭素住宅及び性能向上計画認定住宅を含む。）
- 耐震等級３（構造躯体の倒壊等防止）の住宅
- 高齢者等配慮対策等級４以上の住宅（共同建て住宅の専用部分は等級３でも可）
- 長期優良住宅
| 【フラット35】一般住宅 | 【フラット35S】長期優良住宅 | ||
| 借入金利 | 全期間 1.5% | 当初10年間1.25% | 11年目以降1.5% |
2−3.その他費用
| 一般住宅 | 長期優良住宅 | |
| 登録免許税 | ①保存登記 0.15%②移転登記 0.3% | ①保存登記 0.1%②移転登記 0.2%(戸建) |
| 不動産取得税 | 課税金額から1,200万円控除 | 課税金額から1,300万円控除 |
| 固定資産税 | 戸建 当初3年間1/2軽減 | 戸建 当初5年間1/2軽減 |
３．費用に影響する性能一覧
上記の認定を受けるに当たり、下記内容が全てが必要というわけではないです。
下記内容を一つ一つ確認するのではなく、上記の認定が取得可能かだけをハウスメーカーに確認すればOKです。
- バリアフリー性：将来のバリアフリーリフォームに対応できるようになっていること
- 可変性：ライフスタイルの変化に応じて間取り変更などが可能になっていること
- 耐震性：極めてまれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ること（耐震等級2以上または免震建築物など）
- 省エネルギー性：次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能などを確保していること（省エネルギー対策等級4以上）
- 居住環境：良好な景観の形成や、地域おける居住環境の維持・向上に配慮されていること
- 維持保全計画：定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていること
- 維持管理・更新の容易性：構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること
- 劣化対策：数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること（床下空間330mm以上確保、劣化対策等級3相当）
- 住戸面積：一戸建ては75m2以上、少なくとも一つのフロアの床面積が40m2以上あること
あくまで参考程度になります。
４．建物の性能でランニングコストはどう変わる？
住宅ローン控除以外にもランニングコストに影響してきます。
建物には定期的にメンテナンスが必要です。
建物の性能が良ければ、それだけ保証期間(メンテナンスが必要な期間)が長くなります。
例えば
- 性能が高い場合、30年後に大きなメンテナンス費用が掛かります。
- 性能が低い場合、10年毎に大きなメンテナンス費用が掛かります。
保証期間はメーカー(建物の性能)によって異なるので、ハウスメーカーを選ぶ大きなポイントになると思います。
契約時に資金に余力があれば、しっかりとランニングコストを視野に入れてハウスメーカーを選びましょう。
５．結果、費用はどのくらい変わるのか（例え）
仮に
収入にもよりますが住宅ローンが最大控除を最大年数貰えるとして
ランニングコスト（修繕費）が30年間保証として
・ローン控除額
長期優良住宅：35万円✕13年間＝455万円
その他一般住宅：21万円✕13年間＝273万円
差額：182万円
・ランニングコスト
性能高い：10万円（10年目）+10万円（20年目）+180万円（30年目）＝200万円
性能低い：160万円（10年目）+160万円（20年目）+160万円（30年目）＝480万円
差額：280万円
合計差額：462万円
この２つだけをみても30年間で約450万円の差額が出てきます。
（更にローコスト住宅だと追加オプション料金が多くなってきます。（1000万程度掛かったというのも目にします））
長期的に見た場合の費用は、建物の性能で大きく変わってきます。
長期的な費用削減と安心感を建物費にかけているイメージです。
６．各ランクでのおすすめはこんな人
- 資金あり→長期優良取得
- 資金なし、今後増えていく→ZEH、省エネ
- 資金なし、今後も変わらない→その他一般住宅
やはり、建物の性能をあげるためにはそれなりに建築費用が掛かってきます。
現在の予算から長期的な費用で考えられ、ローコスト住宅でも500万円程度しか結果として変わらないようでしたら、建物の性能を上げていく方が良いと思います。
建物の性能を考慮してハウスメーカーを決めていくことがおすすめです。
７．年収でも住宅ローン控除額が変わるので注意
住宅ローン控除は
所得税から減税されますが、所得税は年収が高い方が大きくなります。
所得税＜減税額の場合は、翌年の住民税から差額分が減税されます。(年間最大控除97500円)
建物の性能を良くして、申請しても減税額を使いきれないパターンもあります。
年収によって、減税額のMAXが変わってくるので、注意が必要です。
所得税＋住民税(97500円)≪減税額の場合
減税額より大きく下回る場合は、住宅ローン減税を目的に建物の性能をあげてもコストが逆にかかる事になります。
所得税＋住民税(97500円)＜減税額の場合
少しだけ下回る場合は、控除額以外のメリットも比較しましょう。
所得税は、扶養控除など様々な要因で変わるので、一概に年収が～の人はいくらの減税です。とは言えないので、必ずご自身で確認するか、シミュレーションを利用してみましょう。
まとめ
建物の性能で長期的に見た時の費用面の違いを紹介しました。
費用面で大きく変わるのは、住宅ローンの最大控除額とランニングコストです。
ハウスメーカーを選ぶ際は、しっかりと建物の性能をみることも重要です。
ローコスト住宅でも長期的に見た場合は、費用が変わらない若しくは高くなる可能性があります。
予算は長期的にみることが大切です。
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